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Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Was Eigentümergemeinschaften und Vermieter wissen sollten
Auch Mehrfamilienhäuser lassen sich mit Wärmepumpen beheizen. In einer Eigentümergemeinschaft wird der Einbau mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen; wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG. Bei der KfW-Förderung werden für das Gebäude bei Antrag bis 31.01.2027 höchstens 28.000 Euro Kosten für die erste Wohnung berücksichtigt, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten; der Betrag verteilt sich gleichmäßig auf alle Wohnungen, und davon wird der Zuschuss berechnet. Den Antrag stellt bei einer WEG die Verwaltung, selbst wohnende Eigentümer können für ihre Boni einen Zusatzantrag stellen. Ab sechs Wohnungen schreibt das Gesetz in der Regel zusätzlich eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe vor; Ausnahmen stehen unten.
Quellen geprüft am . Allgemeine Orientierung; keine individuelle Prüfung Ihres Hauses.
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Wie beschließt eine Eigentümergemeinschaft eine Wärmepumpe?
Eine neue Heizung, die über die Erhaltung hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung. Sie kann beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Dafür entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nicht beschlossen werden dürfen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer ohne ihr Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).
Alle Eigentümer zahlen nach ihren Miteigentumsanteilen in zwei Fällen (§ 21 Abs. 2 WEG): erstens, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben, außer die Kosten sind unverhältnismäßig; zweitens, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Sonst zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).
Dieser Überblick ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Beschlussvorlage und Kostenverteilung von der Verwaltung oder rechtlich prüfen.
Quelle: Gesetze im Internet: § 20 Wohnungseigentumsgesetz (bauliche Veränderungen).
Quelle: Gesetze im Internet: § 25 Wohnungseigentumsgesetz (Beschlussfassung).
Quelle: Gesetze im Internet: § 21 Wohnungseigentumsgesetz (Kosten baulicher Veränderungen).
Wie wird im Mehrfamilienhaus gefördert?
Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten nach der Sanierung und gilt für das Gebäude insgesamt (Nr. 8.3, 8.3.1). Heute beträgt die Grundförderung 30 Prozent. Laut Richtlinie sinkt sie für Wärmepumpen ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 Prozent; für Wärmepumpen mit Ursprung in der EU kommt dann ein Wertschöpfungs-Bonus von 15 Prozentpunkten hinzu (Nr. 8.4.1 c, 8.4.6). Einen genauen Starttag nennt die Richtlinie nicht; Näheres zum EU-Ursprung soll das Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen regeln (Nr. 8.4.6). Der Klimageschwindigkeits-Bonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich (Nr. 8.4.4).
- Klimageschwindigkeits- und Einkommens-Bonus gibt es nur für selbst bewohnte Wohnungen. In Häusern mit mehreren Wohnungen wird der Klimageschwindigkeits-Bonus anteilig nach dem Anteil der selbst genutzten Wohnungen gewährt (Nr. 8.4.4 und 8.4.5).
- Wird nur ein Teil der Wohnungen versorgt, etwa beim Ersatz einer Etagenheizung, gilt der anteilige Höchstbetrag für diese Wohnungen. Dabei wird der Höchstbetrag des ganzen Gebäudes gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt (Nr. 8.3.1 a). Unsere Beispielrechnung nach dieser Regel: Bei 10 Wohnungen ergeben sich (28.000 + 5 × 15.000 + 4 × 8.000) ÷ 10 = 13.500 Euro förderfähige Kosten je ersetzter Etagenheizung, nicht 28.000 Euro.
- Werden für dasselbe Gebäude zu verschiedenen Zeitpunkten mehrere Anträge gestellt, verringert sich der Höchstbetrag um die bereits berücksichtigten Kosten (KfW-Merkblatt 458).
- Für Anträge ab dem ersten Quartal 2027 ist ein Ausschluss angekündigt: Wird das Gebäude schon mit einer ab dem 1. Januar 2008 in Betrieb genommenen förderfähigen Heizung (zum Beispiel Wärmepumpe, Biomasse oder Solarthermie) versorgt oder ist es bereits an ein Gebäude- oder Wärmenetz angeschlossen, wird keine neue Heizung mehr gefördert. Ausgenommen ist der Ersatz fossiler Kessel in bivalenten Anlagen (Nr. 5.3).
Auf kleinen Bildschirmen lässt sich die Tabelle seitlich scrollen.
| Wohneinheit | Förderfähige Kosten höchstens |
|---|---|
| Erste Wohneinheit | 28.000 Euro (sinkt ab Februar 2027 halbjährlich) |
| Zweite bis sechste Wohneinheit | je 15.000 Euro |
| Ab der siebten Wohneinheit | je 8.000 Euro |
Wer stellt den KfW-Antrag?
Bei WEG und Mehrfamilienhäusern gibt es einen gemeinsamen Basisantrag für die Grundförderung. Bei einer WEG stellt ihn die Verwaltung; nur wenn keine Verwaltung bestellt ist, eine bevollmächtigte Eigentümerin oder ein bevollmächtigter Eigentümer. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern bestätigt der Antragsteller deren Einverständnis.
Selbst wohnende Eigentümer können für Klimageschwindigkeits- und Einkommens-Bonus zusätzlich einen eigenen Zusatzantrag stellen. Er muss spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrags und vor dessen Nachweiseinreichung gestellt werden. Die nötigen Daten wie Zuschussreferenz und BzA-ID erhalten sie von der Verwaltung.
Der KfW-Zuschuss nach Merkblatt 458 gilt für private Eigentümer (natürliche Personen) und für WEG. Nicht antragsberechtigt sind insbesondere eine im Grundbuch eingetragene GbR und ihre Gesellschafter sowie Personen mit Nießbrauchsrecht. Gehört das Haus einer GbR oder einem Unternehmen, klären Sie vorab bei der KfW, welches Programm passt.
Welche Pflichten gelten ab sechs Wohnungen?
Für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz zusätzlich vor:
- Hydraulischer Abgleich nach dem Einbau einer Heizung, einschließlich raumweiser Heizlastberechnung (§ 60c GModG). Ab dem 1. Januar 2027 nennt das Gesetz die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1 sowie die nötige Anpassung von Heizflächen und Regelung.
- Betriebsprüfung für Wärmepumpen, die nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut wurden (nicht für Warmwasser- oder Luft-Luft-Wärmepumpen): nach einer vollen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme; ohne Fernkontrolle mindestens alle fünf Jahre erneut. Nötige Optimierungen sind innerhalb eines Jahres umzusetzen; Mieter können das Ergebnis verlangen (§ 60a GModG).
- Ab dem 1. Januar 2027 gilt für die Betriebsprüfung eine neue Fassung: Sie betrifft dann Wärmepumpen für Raumwärme und Warmwasser und entfällt, wenn die Wärmepumpe fernüberwacht wird oder ein Wartungsvertrag besteht. Ohne beides ist spätestens alle fünf Jahre erneut zu prüfen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2).
Quelle: Gesetze im Internet: § 60c Gebäudemodernisierungsgesetz (hydraulischer Abgleich).
Quelle: Gesetze im Internet: § 60a Gebäudemodernisierungsgesetz (Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen).
Quelle: Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226: Gesetz vom 23.07.2026 zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes.
Warmwasser im Mehrfamilienhaus
Für Mehrfamilienhäuser mit langen Leitungswegen nennt die Verbraucherzentrale Frischwasserstationen als besonders geeignet, weil kein warmes Wasser lange steht.
Werden Wohnungen vermietet und gibt es Duschen, muss das Warmwasser in der Regel mindestens alle drei Jahre im Labor auf Legionellen untersucht werden. Das gilt, wenn der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder eine Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle mehr als 3 Liter enthält; die erste Untersuchung ist 3 bis 12 Monate nach Inbetriebnahme fällig. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen (§ 31 TrinkwV).
Quelle: Verbraucherzentrale: Warmwasser, wenn ich mit einer Wärmepumpe heize (Stand 30.01.2026).
Was gilt für Vermieter?
Für die Modernisierungsmieterhöhung nach dem Einbau einer Heizung gelten Sonderregeln. Dieser Überblick ist keine Rechtsberatung:
- Mit Förderung: Die jährliche Miete darf um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel steigen. Die monatliche Miete darf sich dadurch um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e BGB).
- Wärmepumpe: Die Kosten dürfen nur voll angesetzt werden, wenn ein Fachunternehmen eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist; Ausnahmen gelten unter anderem für Gebäude nach 1996 und für Häuser, die mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur auskommen. Sonst darf nur die Hälfte angesetzt werden (§ 559f BGB).
Quelle: Gesetze im Internet: § 559e BGB (Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage).
Quelle: Gesetze im Internet: § 559f BGB (Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe).
Gemeinsam planen: Energieberatung für die WEG
Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft, Heizung und weitere Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen. Für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten zahlt das BAFA 50 Prozent des Honorars, höchstens 850 Euro. Eigentümergemeinschaften erhalten einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich, wenn der Fahrplan in der Eigentümerversammlung erläutert wird.
Bei MIX Wärmewerk können Sie in der Anfrage „Mehrfamilienhaus“ als Gebäudeart angeben. Wir fragen dann einen passenden Fachbetrieb an, der solche Vorhaben übernimmt, sofern einer für Ihre Postleitzahl verfügbar ist.
Quelle: BAFA: Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude.